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상가의 입지와 상권

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상가의 입지와 상권  

 

입지 

 우선 입지라 함은 점포가 소재하고 있는 위치적인 조건을 말하는 것으로 평지, 언덕, 도로변, 상업시설, 도시계획지구등에 따라 특성이 다르다. 입지는 1차원적인 것으로 권역(Boundary)내의 지점(point)이다. 즉 일반 주거지인지, 상업지구에 속해 있는지, 도로의 조건은 어떠한지, 아파트 단지가 있으면 거리는 얼마나 되는지, 중심부에서 얼마나 떨어져 있는지 등이 입지를 가늠하는 잣대로 A급지, B급지, C급지등으로 나뉜다.

 

 입지를 평가하는 기준으로는 임대료의 평당단가와 권리금을 토대로 하며 분석방법으로는 점포분석과 통행량 분석등이 있다. 일반적으로 고객의 입장이라면 중심에 있는 접근성이 좋은 상가를 선택하여 구매를 하므로 판매자는 중심을 향할 수 밖에 없다. 중심일수록 점포에 대한 가수요가 발생하여 임대료가 오르고 바닥권리금이라는 일종의 프리미엄이 발생하며 중심부에서 멀어질수록 임대료는 떨어진다.

 

 예를들어 명예퇴직을 한 사람이 멀티팬시점 창업을 결심하고 점포를 물색한다면 우선 유동인구가 많은 버스정류장, 지하철, 횡단보도와 인접하고 전면이 넓은 실평수 15펑이상의 대학이나 중고등학교입구, 길모퉁이가 최적의 입지조건이다. 그렇다고 무조건 성공할 것인가, 그건 미지수이다. 점포앞에 새로운 지하철 공사로 구매력이 있는 인구가 들어올 수 없고, 불황이 계속되어 학생들의 주머니 사정이 빠듯하다면 팬시점의 매출이 오를리가 없다. 또한 매장의 물건이 학생수준에 비하여 지나치게 비싸거나 품질이 조악하다면 발길이 끊어질 수 있다. 따라서 그 사람에게는 거시적으로 고객의 요구와 접근성 등의 환경적인 요인, 경제사정, 주변점포의 마케팅 능력이나 물건의 수준등을 고려한 포괄적이 입지의 조건이 필요하다. 

 

상권의 범위 

 상권이란 1개의 점포가 고객을 흡수할 수 있는 영향권이다. 판매액의 비율로 보아 상품판매액의 70%를 차지하는 지역을 1차상권, 다음 25%가 2차상권, 나머지를 3차상권이라 한다. 역세권, 대학가, 먹자상권, 아파트단지등의 비물리적 상거래 활동공간에 따라 그 특성이 다르다. 상권은 2차원적인 것으로 쇼핑거리를 면으로 확산한 권역이다. 상권을 평가하는 기준으로는 반경거리(250미터, 500미터, 1킬로미터)를 토대로 하며, 분석방법으로는 구매력 분석과 업종경쟁력 분석등이 있다.

 

 상권의 범위는 매출을 예측하는 데이터를 제공한다. 앞의 사람이 대학가에 멀티팬시점 대신에 5천세대 아파트 단지 입구에 피자집을 내려면 어느정도의 매출이 가능할까? 우선 배후 인구수를 도출해내야 한다. 점포반경 500미터이내에 3,500세대가 거주하고 나머지 지역에 1,500세대가 거주한다면 5,000세대 전체에 객단가와 구매빈도를 곱하면 전체 피자시장 규모를 알수 있는데 여기에 경쟁점포수를 나누면 예상매출액이 된다.

 

 일반적으로 예상매출액은 1차상권 세대수의 70%와 2차상권 세대수의 30%의 합계로 본다. 상권은 직종이나 소득수준, 소비형태, 주거특성, 학력수준, 지역연대감, 교통과 접근성 등의 지역성과 밀접한 관련이 있다.

고객의 입장에서는 주방용품과 같이 구매빈도가 낮고 소비회전이 낮은 업종일수록 대중교통이나 자가용을 이용하기 떄문에 넓은 상권을 가져야 하며 구매빈도가 높은 업종은 좁은 상권을 가져도 된다. 또한 다양한 업종이 분포한 상권에 비하여 동일한 업종으로 형성된 상권이 멀리 떨어져 있는 고객을 유치하는 힘이 강하다. 상권의 범위와 특성을 제대로 이해하자면 지형적 조건, 지역의 변천과정, 중심 소비세력의 가치와 습관등의 포괄적 이해가 필요하다.

 

 또한 상권은 특성에 땨라 고객이 결정되지만 고객의 특성에 따라 상권의 특성이 결정되기도 한다. 예를들면 같은 신도시 아파트 단지인 일산 신도시와 분당 신도시는 전혀 다른 패턴을 보인다. 일산으 30대가 상권의 중심으로 주거지에 가까운 단지형 상권이 잘 발달되어 있다. 반면 분당신돗는 40대 이상의 중 장년층이 중심세력으로 강남의 배후지로서 증산층이상의 소비수준을 보여 지역 전체적으로 선형구조(도시 내부지역에서 주거지역의 지역구조가 부채꼴 모양)지만 서현역 중심으로 단핵형(도시 내부의 중심핵에 모든 도시기능이 집중됨) 상권을 보이고 있다.

 

 결론적으로 입지는 점포가 입점해야 할 조건이라면 상권은 구매력이 미치는 범위를 말한다. 소점포 창업을 준비하는 자영업 희망자는 임대수익을 노리는 투자자들은 우선 업종에 맞는 입지를 정하고 해당상권의 범위와 최소 점포크기를 파악해야 한다. 모든 업종은 그 업종에 맞는 상권과 입지가 있으므로 대략적인 업종을 정하고 그 업종에 맞는 입지를 선정한 후 현장의 특성에 맞춰 구체적인 계획을 세우는 것이 중요하다.

 

(출처: 아파트를 버리고 상가에 투자하라)

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